깡통전세 피하는방법 (전세 계약시 주의사항, 세입자가 보증금 지키는 방법)

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금반환보증 사고건수가 매년 증가하고 있다고 하는데요. 이번글에서는 깡통전세를 피하기 위해 안전하게 전세 계약하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

깡통전세

깡통전세란 매매가보다 전세보증금이 같거나 더 높은 매물을 의미합니다. 예를 들어 매매가가 10억 인 집을 10억이나 10억 2천만 원에 내놓은 경우 깡통전세라고 하는데요. 깡통전세의 의미는 다양하여 주택담보대출금 + 세입자 보증금 = 집값의 80% 이상인 집도 깡통전세라고 합니다.

 

 

이런 깡통전세는 보통 매매거래가 적은 지방에 많이 있었지만 이제는 수도권 지역에서도 깡통전세가 많다고 보고 있는데요. 깡통전세가 위험한 이유는 전세보증금 사고가 일어날 수 있기 때문입니다. 이는 정상 계약을 하고 세입자 과실이 없이 계약을 완료하더라도 전세보증금을 완전히 돌려받기 어려울 수도 있는 상황이 발생하는데요.

 

전세계약 (과정, 주의해야할점, 주택가격대비 부채비율 계산하기)

 

집주인이 주택담보대출을 많이 받아 매매한 집이라면 그 위험성이 더 커지게됩니다. 깡통전세 사기는 특히 아파트보다 다세대주택(빌라)에서 많이 발생함으로 더욱 주의하실 필요가 있습니다.

 

깡통전세가 늘어나는 이유

전세가 매매보다 비싸는건 이해가 되지 않은데요. 일반적으로 부동산 시세가 안정적일 때에는 매매가 전세보다 비싼 것이 정상입니다.

 

하지만 부동산 시세가 불안정하게 되거나 집값이 갑자기 떨어지게 된다면 집주인 입장에서는 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어려운 상황이 생기고 집값이 떨어지면 평균 전세가도 낮아지므로 새로운 세입자를 구할 때 보증금 차액이 발생할 수 있습니다.

 

따라서 집주인이 현금자산이 부족하다면 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할수도 있습니다.

 

세입자가 보증금을 지키는 방법

세입자 입장에서는 내 소중한 보증금을 지키는것이 가장 중요한데요. 만약 전세로 집을 구할 때 이 3가지만 지켜주시면 전셋집에서 안심하고 지낼 수 있습니다.

 

1. 전입신고하기
2. 주민센터에 방문해 '확정일자'를 받거나 '전세권설정' 등록하기
3. 전세보증금 반환 보증보험 가입하기

 

1. 전입신고하기

임대 계약에서 전입신고는 중요한데요. 우선변제권이란 집을 빌린 사람이 보증금을 다른사람(채권자)보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

전입신고를 하지않거나 취소하는 경우 전세금에 대한 우선변제권을 잃을 수도 있는데요. 전입신고를 진행한다면 만약 집이 경매에 넘어갔을 때 문제가 생기더라도 보증금을 1순위로 받을 수 있는 권리를 보장받습니다.

 

이 권리는 전입신고를 해야 발생하기 때문에 전셋집으로 이사를 진행하셨다면 바로 전입신고를 하시는 것이 좋습니다.

 

 

2. 주민센터에 방문하여 확정일자를 받거나 전세권 설정 등록하기

확정일자란 계약증서가 나온 날짜가 그 계약의 증거로 작용하도록 공증력을 부여하는데요.

 

이 계약이 이 날짜로부터 발생했음으로 나중에 무효처리할 수 없다고 인증을 받는 것을 의미합니다. 따라서 확정일자 역시 전입신고와 같이 진행해 주시는 것이 좋습니다.

 

3. 전세보증금 반환 보증보험 가입하기

 

 

 

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

전세보증금 반환 보증보험은 주택도시보증공사(HUG)에서 제공하니 위 링크를 참고해 주세요.

 

전세보증금 반환 보증보험은 전세계약 종료후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 보증금을 책임지는 상품입니다. 만약 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우 기관에서 그 금액을 임차인에게 돌려줍니다. 

 

 

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이렇게 깡통전세를 피하는방법과 임차인으로써 보증금을 돌려받을 수 있는 방법에 대해 알아보았는데요. 전세사기를 당하지 않게 위 항목들은 꼭 지켜주시는 것을 추천드립니다.

 

 

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