전세계약 (과정, 주의해야할점, 주택가격대비 부채비율 계산하기)

저번 포스팅에서 청년들은 월세를 살면 안 되는 이유에 대해서 설명드렸었는데요. 꼼꼼하게 확인하지 않는다면 큰 사기를 당하기 쉽습니다. 대표적인 예로 전셋집이 경매에 넘어가 보증금을 잃는 경우도 있는데 오늘은 전세계약 시 주의해야 할 점에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

월세를 살면 안되는 이유에 대해서 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.

사회 초년생들이 월세를 살면 안되는이유

전세계약

일단 전세집을 찾아보기로 마음먹었다면 본인의 예산 파악이 제일 중요합니다. 본인 예산을 파악하고 예산에 맞는 지역 선정후 부동산이나 중개업소를 방문해야 합니다.

 

부동산이나 중개업소 방문은 적어도 3군데 이상 방문하시는것이 좋습니다. 적어도 3군데 이상 부동산이나 중개업소를 방문하라고 한 이유는 부동산 업자들이 좋은 매물은 공유하지 않는 경우가 있기 때문에 다른 부동산에서 더 좋은 매물을 발견할 수도 있어서입니다.

흔히 '이 매물은 여기밖에 없다, 주말이되면 매물이 금방 다 나간다, 다른 부동산들과 매물을 공유하기 때문에 다른 부동산을 가도 새로운 매물을 찾아볼 수 없다.'라는 말들은 그냥 알겠다고 하시면 됩니다. 

 

 

우리가 부동산을 방문하기전에 꼭 공부하고 가야 하는 이유는

부동산업자 대부분은 세입자 보다는 집주인 편이기 때문이다.

세입자 같은경우 한번 계약하고 나가면 그만입니다. 하지만 집주인인 경우 계속 부동산이 위치한 동네 쪽에 계속 그 돈을 가지고 있기 때문에 부동산에서 재개약을 위해 집주인 편을 드는 경우가 많습니다.

 

전세계약 시 주의할 점

1. 전세집 확인하기

 

보통 사회초년생이나 신혼부부와 같은 경우 집을 구한 경험이 많지 않습니다. 따라서 전세계약 시 외적인 부분 (인테리어, 도배, 벽지 등) 이런 부분을 많이 보기 마련인데요. 수도, 배수, 난방 확인은 선택이 아닌 필수입니다.

 

저도 예전에 어른들이 집을 구할 때 수도, 배수, 난방은 잘 확인하라는 말은 자주 들었었는데요. 저도 이게 중요한 건 알겠는데 왜 중요한지 몰랐었습니다. 그 이유는 바로 공사가 어렵기 때문인데요. 수도와 배수 같은 공사는 하루 이틀에 끝나는 게 아니라 길면 일주일을 공사해야 하기 때문에 시간도 많이 잡아먹고 내 생활에도 방해가 됩니다. 또 월세가 아닌 전세집에서 살게 되는 경우 수리비를 세입자가 반 부담하게 되거나 전액 부담하는 경우도 많이 생겨 꼭 수도, 배수, 난방이 잘 작동하는지는 계약 전에 세입자가 확인해야 합니다.

 

또 전세집을 확인할 때 사진을 찍어 어떻게 생겼는지 잘 파악하는 것도 중요합니다.

 

2. 가계약금

가계약이란 정식 계약을 하기전에 임시로 계약하는과정이라고 볼수 있습니다. 가계약을 함으로써 다른사람이 내가 가계약금을 낸 매물을 계약하지 못하게 하는 것이고 정식계약 체결 전 우선적 지위를 확보하게 도와줍니다.

 

이제 원하는 집을 찾았다면 부동산 중개업자한테 이야기하고 가계약금을 이체하게 됩니다. 이때 등기부등본을 꼭 확인하셔야 합니다.

-2(1). 등기부등본

등기부등본은 소유권 및 다른 권리를 확인할 수 있는 문서입니다. 등기부등본을 확인할 때 근저당(부채, 융자)이 있는지 확인해야 하는데 이 근저당이란 쉽게 말해서 집주인이 돈을 빌리기 위해 내가 계약한 집을 담보로 돈을 빌렸는지 파악할 수 있습니다. 최악의 경우 근저당이 크게 잡혔다면 나중에 집이 경매에 넘어가 내 보증금이 날아가는 상황도 보실 수 있습니다. 

 

하지만 수도권 지역에서 근저당이 없는 전세를 보는 것은 힘듭니다. 가능한 근저당이 없는 전세집을 구하는 것이 제일 좋은 경우라고 할 수 있지만 그런 경우는 거의 없습니다.

 

-2(2). 근저당 계산하기

근저당은 나중에 돌려받을 보증금에 영향을 끼칠 수 있으니 꼭 확인하셔야 할 사항이 있습니다.

근저당(융자)이 잡히지 않는 매물을 보기가 힘드니 우리는 얼마인지 확인해 보면 됩니다. 

등기부등본에 '을구'에있는 근저당 예시

순위 번호 1에서 채권최고액 xxxxxx원이라는 것을 보실 수 있습니다. 보통 채권 최고 금액은 대출금액의 110%~120%를 잡으니 금액을 120%(1.2)로 나누시면 대충 집주인이 어느 정도의 돈을 빌렸는지 알 수 있습니다.

 

-2(3). 주택가 대비 부채비율 따져보기

부동산 중개업자를 통해 계약하려는 건물 시세 확인하기 or 네이버로 건물시세 확인하기

네이버보다는 부동산 중개업자분들이 더 정확합니다. 그냥 부동산 중개업자분들한테 건물 시세가 어떻게 되냐고 물어본다면 친절히 알려줍니다.

 

부채 계산하기

이제 시세를 파악하셨으면 부채를 계산해야 되는데요. 

• 부채 = 근저당 + 선순위 세입자 보증금(나보다 먼저 해당 건물에 입주한 다른 세입자들의 보증금 금액)
• 주택 가격 대비 부채비율 = 부채÷집값입니다.

선순위 세입자 보증금은 공개 중 인사분들이 알고 있는 경우도 드물고 흔히들 깡통전세(부채비율이 높은 매물) 인경우 임대인이 이를 적게 말할 수도 있으니 동사무소에서 임대차 계약 현황을 확인하는 방법이 있습니다만 임대인의 동의서, 인감증명서, 신분증 사본, 등 집주인이 준비해줘야 할 서류가 많고 2014년 1월 1일 이전의 내용은 전산화되지 않아서 확인이 불가한 점도 있습니다. 따라서 공인중개사나 임대인에게 보증금 총액을 문의하시는 게 제일 좋습니다.

 

주택 가격 대비 부채비율 계산하기

주택가격대비 부채 비율계산

자 이제 근저당, 건물 시세, 선순위 세입자 보증금을 모두 확인하셨다면 주택가격대비 부채 비율을 계산하실수 있습니다.

 

좀 어려우니 예시를 들어보겠습니다.

만약 내가 건물시세 10억짜리 주택에 전세계약을 하려고 합니다. 내가 내야 될 보증금액은 1억 5천만 원이고 해당 매물의 등기부등본부를 확인해보니 근저당 설정 최고액이 1억 8천만 원입니다. 표면적으로 보았을 때는 집주인이 그다지 많은 금액을 빌렸다고 생각되지 않는데요.

 

주택가격대비 부채비율 계산

부채비율은 낮으면 낮을수록 좋지만 평균적으로 70%를 넘어가지 않는 것이 좋습니다.

 

주택 가격대비 부채비율을 계산해보니 계약하려던 주택가격 대비 부채비율이 83%나 되었습니다. 전문가들은 집이 경매로 넘어갔을 때 평균적으로 아파트나 오피스텔은 시세의 80%, 다가구는 시세의 70% 정도에 낙찰된다고 합니다.

 

따라서 집값 대비 부채비율이 70%를 넘어가면 집주인이 집을 팔아도 내 보증금을 돌려주지 못할 확률이 높으니 주의해야 합니다. 

 

이렇게 전세계약을 할 때 주의해야 될 점과 내 보증금을 돌려받을 수 있는지에 대해서 알아보았는데요. 계산이 조금 복잡하더라도 보증금은 '내 돈'이니까 계약 전 꼭 체크하시는 것을 권장드립니다.

 

 

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